住宅公摊面积计算有新规定

      发展商在向业主交房时，常常为房高、外装主体、斜面结构屋顶、不规范维护物、变形缝、非垂直墙体、公共通道中的面积测量引起纠纷，为了解决这些问题，国家建设部日前下发了通知。通知指出，自今年5月1日起，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，按通知新的规定进行房屋测量。

      凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上(含2.20米，下同)。房屋屋顶斜面结构的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。

      对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

      依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

      临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

相关链接：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（1995年12月1日）

      商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积计算按国家现行《建筑面积计算规则》。

      商品房销售面积=整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应扣除）；  ——整栋销售
      商品房销售面积=套（单元）内建筑面积＋应分摊的公用建筑面积。  ——按“套或单元”出售

      *套内建筑面积=套（单元）内的使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。分部计算原则如下：

      1、套（单元）内的使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
      2、套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积按一半计入；非共用墙墙体水平投影面积全部计入。
      3、阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

      *分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

      公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

      公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
      公用建筑面积计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
     
      公用建筑面积分为：

      1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
      2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。